固定資産税の清算はなぜ行うの？

           ↓固定資産税について解説していきます↓


Ｑ.売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか？

A.不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

Ｑ.でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか？

A.いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

Ｑ.つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか？

A.そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。

Ｑ.一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか？

A.そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行っても構いません。

Ｑ.なるほど・・・

A.はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。

Ｑ.確かにそうですよね・・・わかりました

そのほかに気を付けなければいけない点はありますか？

A.不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。

Ｑ.へぇ～

A.ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

Ｑ.他には何かありますか？

A.不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。

Ｑ.確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

A.そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決めることは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。

Ｑ.わかりました！ありがとうございます！

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　　　境界越境ってどのようなもの？

　      ↓境界越境について解説していきます↓

Ｑ.敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は何か特別な手続きが必要なのですか？

A.そうですね。その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力会社などの電気事業者が管理している線なのかで変わってきます。
また、その線がどれくらいの高さにあるのかによっては、土地の利用に制限がある場合もあります。

Ｑ.ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか。

A.敷地の上空については具体的に何ｍまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通っているということは、将来的に、例えば建替えする時に改善する約束を書面でおこなっている事が多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。

Ｑ.電力会社の線の場合も書面があるのでしょうか。

A.ご近所さんとの書面は覚書という書面に対し、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。

Ｑ.契約書まで作成しているのですね。

A.以前は契約を締結していないままの状態が多かったのですが、最近では電気事業者が契約締結を求める動きを増やしているようです。

Ｑ.どのような内容の契約なのですか？

A.電線の設置を目的とする地役権等を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や、安全面からあまり高い建物を建てられない等の土地の利用制限があると記載されている事が多く、登記することでその不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。

Ｑ.建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。契約書がない場合はどうすれば良いですか？

A.その場合もまずは不動産会社にご相談ください。送電線の所有者が誰なのかを確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。
また、電線が通っていることは、過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合の問題にもなりますので、必ず売却の際には買主への説明が必要です。


Ｑ.わかりました。その他に気を付ける事はありますか？

A.よく聞かれたこととしては、高圧線の下にある建物で、電磁波が健康上問題ないかということです。

Ｑ.確かに電磁波のことは気になりますね。

A.電力会社の方に現地で調査をしていただくことも可能ですが、一般的には地上1.5mの高さで10マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。またWHOからも、電磁波と健康影響に関連する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしてるようです。

Ｑ.そうなんですね。では、送電線が通っている場合は地役権設定登記の有無や、契約書や覚書がないかを確認すること。もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをしていただけるということですね。

A.はい。

Ｑ.ありがとうございました。



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