☆岡崎市内の売地の成約事例をご紹介させていただきます☆

◆住所：岡崎市渡町薬師畔
◆土地面積：165.03㎡（約49.92坪)

名鉄名古屋本線「矢作橋」駅まで徒歩約12分。
閑静な住宅地で、建築条件無しのお土地でした。

不動産売却のご相談を頂いてから約4ヶ月でのご成約となりました♪

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　　　固定資産税の清算はなぜ行うの？

           ↓固定資産税について解説していきます↓


Ｑ.売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか？

A.不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

Ｑ.でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか？

A.いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

Ｑ.つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか？

A.そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。

Ｑ.一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか？

A.そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行っても構いません。

Ｑ.なるほど・・・

A.はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。

Ｑ.確かにそうですよね・・・わかりました

そのほかに気を付けなければいけない点はありますか？

A.不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。

Ｑ.へぇ～

A.ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

Ｑ.他には何かありますか？

A.不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。

Ｑ.確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

A.そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決めることは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。

Ｑ.わかりました！ありがとうございます！

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　　　境界越境ってどのようなもの？

　      ↓境界越境について解説していきます↓

Ｑ.敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は何か特別な手続きが必要なのですか？

A.そうですね。その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力会社などの電気事業者が管理している線なのかで変わってきます。
また、その線がどれくらいの高さにあるのかによっては、土地の利用に制限がある場合もあります。

Ｑ.ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか。

A.敷地の上空については具体的に何ｍまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通っているということは、将来的に、例えば建替えする時に改善する約束を書面でおこなっている事が多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。

Ｑ.電力会社の線の場合も書面があるのでしょうか。

A.ご近所さんとの書面は覚書という書面に対し、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。

Ｑ.契約書まで作成しているのですね。

A.以前は契約を締結していないままの状態が多かったのですが、最近では電気事業者が契約締結を求める動きを増やしているようです。

Ｑ.どのような内容の契約なのですか？

A.電線の設置を目的とする地役権等を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や、安全面からあまり高い建物を建てられない等の土地の利用制限があると記載されている事が多く、登記することでその不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。

Ｑ.建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。契約書がない場合はどうすれば良いですか？

A.その場合もまずは不動産会社にご相談ください。送電線の所有者が誰なのかを確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。
また、電線が通っていることは、過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合の問題にもなりますので、必ず売却の際には買主への説明が必要です。


Ｑ.わかりました。その他に気を付ける事はありますか？

A.よく聞かれたこととしては、高圧線の下にある建物で、電磁波が健康上問題ないかということです。

Ｑ.確かに電磁波のことは気になりますね。

A.電力会社の方に現地で調査をしていただくことも可能ですが、一般的には地上1.5mの高さで10マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。またWHOからも、電磁波と健康影響に関連する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしてるようです。

Ｑ.そうなんですね。では、送電線が通っている場合は地役権設定登記の有無や、契約書や覚書がないかを確認すること。もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをしていただけるということですね。

A.はい。

Ｑ.ありがとうございました。



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       前面道路の種類に違いがあるのですか？

          ↓道路の種類について解説していきます↓


Ｑ.相続予定の実家があるんですが、親に「家の前の道路は私道ではあるが、相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

A.まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。

Ｑ.たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね

A.はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。

Ｑ.複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

A.公道でも私道でも、その道路が建築基準法上の道路であり、敷地が2ｍ以上接していれば、建物の建築許可は得られます。

Ｑ.よかった・・・

A.ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。

Ｑ.えぇ！？なんでですか？

A.私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化のため補修や交換をする場合などは、私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧をします。

Ｑ.たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね

A.はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。

Ｑ.その場合どのようにすればいいんでしょうか…

A.私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。

Ｑ.なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

A.はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。

Ｑ.その場合、建替えができない・・・ということですよね？

A.はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

Ｑ.どうしたらいいんでしょうか？

A.親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。

私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。

Ｑ.確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・

A.そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。

Ｑ.先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね！

A.はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。

Ｑ.分かりました！ありがとうございます！

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　  不動産査定の種類は色々あるのですか？
　　　
　↓査定の種類について解説していきます↓

Q.良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、

実は違うようです。詳しく教えてもらえますか？

A.はい。確かに似ているようですが、違います。「不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。」

Ｑ.なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

A.不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

Ｑ.国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

A.不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。

公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

Ｑ.よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

A.不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。

不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

Ｑ.個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

A.個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます

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岡崎市天白町にある「EastPark」で
中古マンションの売却査定依頼を頂きました。

間取りは3DK
専有面積は約70㎡、築年1994年です。

岡崎市の南東部に位置します。
愛知環状線「六名」駅まで、徒歩約8分。

国道48号線（通称：岡崎刈谷線）が通っています。
スーパーやドラッグストアも充実しており、毎日の生活に大変便利です。

もし「EastPark」で物件を
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岡崎市八帖南町で中古戸建の売却査定依頼を頂きました。

土地面積は約100㎡（約30.2坪）、建物面積は約100㎡（約30.2坪）
築年1979年（昭和54年）、間取4DKです。

岡崎市内の西部に位置し、中心街の一角になります。
名鉄名古屋本線「岡崎公園前」まで徒歩約8分。
矢作川や乙川などの複数の河川が流れている町域内は、工場なども見られる住宅地になっています。また、公園や図書館と施設の整った、子育て環境良好なエリアです♪

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