老朽化物件の売却注意すべき点はなに？

↓老朽化物件について解説していきます↓


Ｑ.自宅が古くなってきたので建て替えを考えています

A.新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう

A.はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり

・土地を探す手間が省ける

・慣れた土地に住める

・今までの家の不満を解消できる

・建て替えローンが利用できる

これらがメリットになります

Q.それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。

A.はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

Q.土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね

A.そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

Q.そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

A.そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

Q.今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね

A.はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

Q.大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

A.はい、デメリットは大きく4つあります。

・建替え中は仮住まいが必要

・建て替えができない場合もある

・解体工事が必要

・滅失登記が必要

これらがデメリットになります

Q.それぞれ教えて下さい

A.はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

Q.住みながらの建て替えは出来ないですもんね。そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね

A.そうですね、また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります

Q.確かに！それは盲点でした・・・

A.気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

Q.わかりました！そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、現在家が建っているのに

そんなことがあるのですか？

A.はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。

それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

Q.そんなケースがあるんですね・・・ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。

A.はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」「敷地が道路に２ｍ以上接していない」場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います

Q.わかりました。それでは解体費用が掛かるのは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか。

A.はい、解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

Q.家の状態によって解体費用が違うんですね・・・わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう？

A.滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。

建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の過料と言う罰金を払う場合等があります。

Q.罰金ですか！？それは大変ですね

A.そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

Q.わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。

A.はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合はまずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

Q.わかりました、ありがとうございます。

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月極駐車場の売却は居住用賃貸物件の売却とどんな違いがあるの？

↓月極駐車場売却について解説していきます↓


Ｑ.月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？

A.はい、もちろん売却することは可能です。

Q.その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？

A.購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。
売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。

Q.買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか？

A.その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。

Q.一般的にはどちらで解約することが多いですか？

A.ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。

Q.借家の契約解除は色々大変ですよね？駐車場も同じですか？

A.借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。
貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。
これは借地借家法の規定によるものです。

Q.同じような事が必要なんですか？

A.駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため
正当事由は必要とはなりません。

Q.立ち退き料も必要ないんですね。

A.契約書に記載が無ければ必要ありません。

Q.どれくらい前には言うのが良いのでしょうか？

A.まずは契約書をご確認ください。
契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。

Q.契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか？

A.法的な規定はありません。
ただ、借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、
１・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。

Q.わかりました。有難うございます。
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新築マンション購入後未入居なのに転勤の辞令どうすればよいの？

↓新築未入居物件について解説していきます↓

Ｑ.なるほど、そんな方法があるのですね。ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、売却も視野に検討したいのですが。

A.その場合、新築・未入居となりますね。新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもありますね。

Q.早く売却できる可能性もあるのですね！少しほっとしました。早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか？

A.不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

Q.賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。選択肢があって良いのですが、他に注意することって何かありますか？

A.はい、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても再入居までの賃貸期間中は、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。

Q.実際には、売買と賃貸はどちらが賢い選択になりますか？

A.ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、

賃貸で貸出をした方が良いと思います。

Q.そうですよね、せっかく購入したマンションなので、所有したいと思いますが、売却した方が良い場合はありますか？

A.はい。賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、

売却をお勧めします。

Q.空室のリスクってなんですか？

A.新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることは出来ませんので、最悪、転勤先の賃料と、所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。

Q.ダブルでの支払いはきついですね。

A.どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。

Q.そうですね。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。

A.その方がよいですね！

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ホームステージングを活用した売却は効果ある？

    ↓ホームステージングについて解説していきます↓


Ｑ.知人から、不動産を売却する際には「ホームステージング」を薦められたのですが、

どういったものなんですか？

A.はい。元々はアメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。

Q.リフォームとは、何が違うのでしょうか？

A.リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、

リフォームはお肌そのものを整えること。ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。

Q.そうなんですね。日本での「ホームステージング」状況はどうですか？

A.日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。

Q.ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか

A.そうですね。中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、購入に繋がりやすい効果がありますね。

Q.なるほど。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。

A.はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。

Q.その他で出来ることって何がありますか？

A.すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。

散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。

Q.よくわかりました！

A.では、ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います！

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　再建築不可の物件でも売却できるの？

　↓再建不可について解説していきます↓

Ｑ.再建築不可物件とはなんですか？

Ａ.再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、
再度建築することが出来ない物件の事を言います。

Ｑ.それでは建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？

Ａ.則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。
但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が３ｍ以上
ひつようだったりします。

Ｑ.でも、現在建物は建っているのですが？

Ａ建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。

Ｑ.なるほど。

Ａ.一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。
道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。

Ｑ.再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。
再建築不可物件は売却することはできますか？

A.はい、売却することは可能です。

Q.売却の際に何か影響がありますか。

A.基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。

Q.かなり限定されてしまうんですね。

A.ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に、
収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。
まずは詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。

Q.分かりました、有難うございました。



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　　収益物件の売却は通常と異なるの？

　  ↓収益物件について解説していきます↓


Ｑ.賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？

Ａ.はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。

Ｑ.ということは査定の方法も違うのですか？

Ａ.そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。

Ｑ.そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？

Ａ.特に押さえていただきたいことは２つあります。
1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。

Ｑ.そうなんですね。2つ目はなんですか？

Ａ.ご売却されるタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。

Ｑ.減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。

Ａ.そうです。一般的な元利均等払いの場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。

Ｑ.なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。

Ａ.そうですね。そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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　　心理的瑕疵物件って売却できるの？

　       ↓瑕疵物件について解説していきます↓


Ａ.今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。

Ｑ.心理的瑕疵って何ですか？

Ａ.はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。

Ｑ.え、そんな物件って売れるんですか？

Ａ.はい、そういった物件でも実際、取引はされています。

Ｑ.でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？

Ａ.そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。

Ｑ.確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。

Ａ.不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。

Ｑ.心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。

Ａ.そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。

Ｑ.それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？

Ａ.はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。

何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。

Ｑ.なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？

Ａ.まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、物件状況報告書にも記載していただくことになります。

Ｑ.不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？

Ａ.そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。

Ｑ.そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？

Ａ.心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。

建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。

Ｑ.けっこう影響あるのですね。

Ａ.残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。

Ｑ.確かに気にする方も多そうですよね。

Ａ.気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方が

「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」とおっしゃっていました。

Ｑ.なるほど。そういう考え方もありますね。

Ａ.心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。

それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。

Ｑ.そうですね。ありがとうございました。

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　所有期間によって壌渡所得税率は違うの？

　        ↓譲渡税率について解説していきます↓



Ｑ.不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？

Ａ.はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。

Ｑ.不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？

Ａ.譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、
所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。

Ｑ.所有期間はどのように決まるのですか。

Ａ.不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。
5年以下の場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。

Ｑ.短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。

Ａ.はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、
「住民税」は９％となります。

Ｑ.では、長期はどうですか？

Ａ.「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となります。

Ｑ.そんなに税率が違うんですね!?

Ａ.そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、
これは所得税の額に対して課税されます。
分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。

Ｑ.倍くらい変わってくるんですね。

Ａ.そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。

Ｑ.では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？

Ａ.どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。
はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。

Ｑ.新築と中古で違うのですね！

Ａ.はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。
中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。

Ｑ.所有期間の終わりはいつになるのですか？

Ａ.所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。
但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、
譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。

Ｑ.ということは、実際には５年を超えて所有しているのに、
税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？

Ａ.はい、そうですね。６年所有していれば全く問題ありませんが
所有期間が５年数カ月の場合、税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。

Ｑ.ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？

Ａ.相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。






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　 市街化調整区域の不動産売却は難しい？

　　  ↓調整区域について解説してきます↓

Ｑ.市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？

Ａ.はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

Ｑ.建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・

Ａ.そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。
既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

Ｑ.そうなんですね。何か注意点はありますか？

Ａ.はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば
再建築することができます。ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築はできません。

Ｑ.もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？

Ａ.その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

Ｑ.その他に違いはありますか？

Ａ.不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

Ｑ.メリットもあるんですね。

Ａ.そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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　　相続登記が義務化されるの？

　↓相続登記について解説していきます↓

Ｑ.相続登記が義務化されると聞いたんですが。

Ａ.2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。

Ｑ.どうして相続登記は義務化されたのですか？

Ａ.所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。

Ｑ.所有者不明土地問題ですか？

Ａ.所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり
連絡がつかない土地の事です。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。

Ｑ.どのような法律になるのですか？

Ａ.不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、
所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。

Ｑ.もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？

Ａ.正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。

Ｑ.もう施行されているのですか。

Ａ.まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。

Ｑ.では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？

Ａ.相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。

Ｑ.施行前の相続でも登記義務があるんですね。

Ａ.ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、
法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

Ｑ.気を付けないといけませんね。

Ａ.まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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