額田郡幸田町の中古戸建の成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：額田郡幸田町
◆建物面積：101.84㎡（30.80坪）
◆間取り：4LDK
◆築年：2020年10月

築浅物件、区画整理地内で閑静な住宅街でした♪
住宅設備や収納が豊富な間取りでした♪
駐車スペース3台分ありました♪

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　 既存不適格建物って売却が難しいの？

 ↓既存不適格について解説していきます↓


Q.私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

A.建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です

Q.なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

A.いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

Q.え！？なぜですか！？

A.はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、

担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

Q.確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・

他にも売却が難しい理由ってありますか？

A.はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存

の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、

制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

Q.確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

A.いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

Q.その気を付けるポイントとは何でしょうか？

A.まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります

次に買いたたかれる可能性がある点です

既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を

見つけることが大切です。

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　　区画整理地って売却が難しいの？

↓区画整理地について解説していきます↓

Q.区画整理事業、とはどういったものでしょうか？

A.街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。
そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。

Q.街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。

A.計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。

Q.では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。

A.いえ、結論から言うと売却することは可能です。
ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか
検討することが重要になってきます。

Q.その「時点」について具体的に教えて頂けますか？

A.まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。

Q.小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね。

A.土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、区画が整理されたことで地価が上がった、というように考えられます。

Q.なるほど。価値は変わらないんですね。

A.ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた 場合に、土地の権利者間に不均衡が生じること
があります。このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を 是正することとなって
おり、これを清算金と呼びます。
また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、許可が得られるのは、木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。　。また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。

Q.では、次の時点はどうですか。

A.次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。
自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

Q.この時点はほぼ完了したのと同じですね。

A.ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。また、この時点では清算金は確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意は必要です。

Q.じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。

A.はい、そうなります。

Q.これ以降は何も気にする必要はないですよね。

A.いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。

Q.気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！

A.はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。

Q.有難うございました。

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岡崎市内の中古マンション成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：岡崎市昭和町
◆マンション名：キングスコート昭和町
◆専有面積：76.49㎡

東海道本線「西岡崎」駅から徒歩11分で、通勤通学に便利♪
TVモニター付インターホンでセキュリティ面にも配慮♪
5階角部屋で陽当り・通風と眺望が良好でした♪

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　　　危険負担ってどのようなもの？

    ↓危険負担について解説していきます↓

Q.最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？

A.はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも
考えられます。

Q.天災地変で滅失というと？

A.落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。
売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。

Q.そういった場合、どのようになるのでしょうか。

A.2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので
買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。

Q.えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？

A.はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。
ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。

Q.どういった取り決めですか？

A.全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。
相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。

Q.それほどでない場合はどうだったんですか？

A.引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。

Q.では、改正された民法ではどうなんでしょうか？

A.引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。

Q.払わなくても良いんですね。

A.改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。

Q.なるほど。

A.あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。

Q.わかりました、有難うございます。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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設備表ってどのような役割を果たすのでしょうか？

　 ↓設備表について解説していきます↓

Q.自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。

これは何でしょうか。

A.はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。そのための重要な資料です。

Q.そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか

A.高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。　設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

Q.では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

A.はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。

設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、故障・不具合があった場合には、

買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

Q.わかりました。補修の「範囲」はありますか。

A.あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

売主への請求することができる部分は、主要設備です。

Q.そうなんですね。請求できる期間はありますか？

A.はい。あります。引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

Q.７日以内ですか。では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。

A.いえ、全てではありません。主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。

Q.わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

A.はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

Q.そうなんですね。それは何故なんですか？

A.はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

Q.確かにそうですね。その他、設備表について注意することはありますか？

A.そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

Q.なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。

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岡崎市内の売地の成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：岡崎市欠町
◆土地面積：256㎡（約77.44坪）

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　　 買取保証とはどういうものすか？

        　↓買取保証について解説していきます↓

Q.住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです

何か良い方法はないでしょうか？

A.買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

Q.仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

A.言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

Q.売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

A.売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

Q.確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

A.確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

Q.なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。

A.そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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     不動産売却に強い不動産会社とは？

　　　↓売却依頼について解説していきます↓


Q.不動産売却を考えているが何を基準に不動産会社を選べばいいですか？
高い査定価格を出した不動産会社ですか？

A.いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。

不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。

そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも

少なくはありません。

Q.そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？

A.どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。

Q.確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！

ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・

A.確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。ただポイントを押さえて

確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。

Q.そのポイントはなんですか？

A.まずエリアでの勤続年数を確認することです。どんなに売れている不動産担当者だとしても、

今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。

というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。

Q.それなら私でも判断できそうです！他にありますか？

A.専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。

Q.専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね

A.そうですね「宅地建物取引士」は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。また買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。

Q.資格の確認は私でもできますね。そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。

A.いえ、査定価格も大事です。ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。

Q.根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね

A.その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。

ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。

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　　　未登記建物でも売却できるの？

　↓未登記建物について解説していきます↓


Q.未登記建物は売買できますか？

A.はい、売買できます。
但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、
売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。

Q.買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。

A.はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、
所有権を第三者に主張する事が出来ません。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、
所有権移転登記も行います。

Q.ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。

A.仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、
登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません

Q.それはとんでもないリスクですね。

A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、
融資を受ける事が出来ません。

Q.融資が受けられないのは、どうしてですか？

A.それは抵当権が設定できないからです。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
万一、返済不能などになった場合、
抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、
権利設定は出来ません。

Q.売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか。

A.誰が所有者なのかわかるようにする登記を
「保存登記」と言いますが、
「保存登記」をするためにはまず、
建物の「表題登記」が必要となります。

Q.「表題登記」ですか。

A.はい、表題登記とは不動産を特定するため、
「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。
建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。
ちなみに、不動産登記法では、
 表題登記のない建物の所有権を取得した者は、
取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ
十万円以下の過料となっております。

Q.そんな法律があるんですね。表題登記の次は？

A.次は、建物の「所有権保存登記」を行います。
保存登記を行うことで、
その建物の所有者を明示する事が出来ます。
いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、
売主様の名義にすることが一般的です。

Q.つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。

A.はい、そういう事です。
費用負担をどうするか、
表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは
事前に取り決めが必要です。

Q.誰に依頼するのでしょうか。

A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。

Q.同じ登記でも、分野が違うんですね。

A.建物の全体が未登記の場合もありますが、
一部が未登記になっている場合もあります。

Q.どんな場合ですか。

A.別棟を建築したり、増築した場合などです。

Q.なるほど。

A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って
引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、
あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、
買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。　

Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか。

A.まずは、売却に力を入れている不動産業者に
相談されるのが良いと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、
物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、
アドバイスがもらえるかもしれません。

Q.分かりました。有難うございます。


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