非居住者の不動産売却時源泉徴収義務ってなに？

          ↓源泉徴収について解説していきます↓

Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

A.はい、本当です。

Q.その義務はどういう時に発生するのですか？

A.はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

Q.非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

A.いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

Q.では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

A.はい、そうなんです。

Q.売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

A.はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

A.いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

Q.それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

A.はい、その場合は不要です。

また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。

親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

Q.源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

A.不動産売買価格の１０.２１％となります。

Q.売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

A.いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに

税務署に納付することになります。

Q.売主は何もしなくて良いのですか？

A.いいえ。売主様は確定申告が必要です。

確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

Q.なるほど、よくわかりました。

A.非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

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　　境界明示義務ってどんな義務？

   ↓境界明示について解説していきます↓


Q.不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

A.はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Q.境界って何ですか。

A.はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Q.どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

A.はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

Q.そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

A.はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には

『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、

　売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

Q.それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

A.はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

Q.土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

A.いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

Q.合意が得られない場合はどうなるのですか？

A.最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても

早期にトラブル解決することが出来ます。

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　　　高く売れる時期ってあるの？

　  ↓売却時期について解説していきます↓

Q.不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

A.そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

Q.何故その時期に需要が高まるのですか？

A.転勤や入学等で人が動く時期だからです。

Q.ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

A.いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、

必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

Q.でも、その時期の需要は高まるのですよね？

A.確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

Q.では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

A.はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内に

ライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？というマーケティングも重要になってきます。

Q.他にポイントはありますか？

A.営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。

どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

Q.売主様側で出来る対策はありますか？

A.はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

Q.リフォームはした方が良いですか？

A.リフォームに関しては難しいところですね。

築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ

無駄な費用になってしまいます。

リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

Q.不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！

A.そうですね！

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    共有持ち分だけを売却することはできるの？

           ↓持分売却について解説していきます↓

Q.急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

A.それはお困りでしょうね？　基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが

一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

Q.自分の持ち分だけ売買できるのですか？

A.はい、法的には可能です。

Q.それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

A.持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

Q.え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

A.はい、そうです。

Q.そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

A.購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

Q.デメリットはありますか？

A.はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

Q.多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

A.基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

Q.なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

A.はい、そうです。

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　　　買取と仲介どちらがいいの？

     ↓買取VS仲介について解説していきます↓



Q.よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか

A.はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

Q.「金額」と「資金化のスピード」ですか

A.はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には

不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

Q.７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

A.そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、

契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を

負わされたくない方にはおすすめです。

Q.そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか

A.そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

Q.わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか

A.はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

Q.高く売れるのでしょうか。

A.一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発した

あと分割して販売するケースが多いです。このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

Q.そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。

A.はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件です。

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

Q.では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

A.はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

Q.わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

A.買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、

詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

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　　近所に知られずに売却できるの？

　   ↓水面下売却について解説していきます↓

Q.ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

A.一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。

Q.はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・

A.この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

Q.業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

A.しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。

まずメリットに関しては

物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点

次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが

一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

Q.そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

A.広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。

しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、

決して飛び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。

また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」という場合は

「業者買取」をお勧めします。

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　　取得費不明時の売却益算収納法は？

　    ↓取得費不明について解説していきます↓

Ｑ.不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？

A.居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

Ｑ.利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

A.売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

Ｑ.売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。

A.確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

Ｑ.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？

A.不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。引っ越しの際に行方不明になることもあります。

Ｑ.それだと計算できないですよね。どうするんですか？

A.取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

Ｑ.ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？

A.そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

Ｑ.そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。

A.そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

Ｑ.それでも無い場合は諦めるしかないですか？

A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

Q.方法はあるんですね！

A.全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。
不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

Q.なるほど、まずは相談ですね。

A.はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

Q.わかりました、有難うございます。

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　　　住みながらでも売却できるの？

　  ↓居住中売却について解説していきます↓

Ｑ.売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

A.はい、できます。

Ｑ.そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

A.確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

Ｑ.そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

A.そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

Ｑ.住み替えですか？

A.はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、

次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

Ｑ.最悪のケースって何ですか。

A.はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを

同時に支払うことです。

Ｑ.それは。嫌ですね。

A.はい、出来れば避けたい事態ですが、

実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、

住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは

たくさんあります。

Ｑ.それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

A.次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

Ｑ.他に何か注意することってありますか。

A.そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

Ｑ.わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

A.はい。その方が良いと思います。

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        売主さんから売却時どんな質問が多いの？

           ↓売却時の疑問について解説していきます↓

Ｑ.不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？

A.そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。

Ｑ.なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？

A.はい。今は売り時と言えます。
コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

Ｑ.そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。

A.はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

Ｑ.そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？

A.そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

Ｑ.3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？

A.確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。
購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。
不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

Ｑ.なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。

A.そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

Ｑ.確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。

A.おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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　　　査定額と売出価格はどう違うの？

 　     ↓売出価格について解説していきます↓


Ｑ.自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？

A.いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

Ｑ.「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

A.「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。

次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

Ｑ.なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね

A.いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、

結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて

「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

Ｑ.売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか？

A.例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する

「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。

なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。

そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を

設定することがおすすめです。

Ｑ.反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？

A.たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは

売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。

Ｑ.どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですね

A.はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、

売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは

避けなければなりません。

そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。

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