借地権付建物を売却する場合の注意点は？

 　　　↓借地権付建物について解説していきます↓


Q.相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか？

A.はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です

Q.それは何ですか？

A.借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾をもらう必要があります。

また、承諾をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。

Q.え！？承諾料を払わないといけないんですか！？

A.そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5～15%程度です。

Q.分かりました。承諾を取ったら後はどのような流れですか？

A.主な売却方法は2つあり

１、借地権付き建物として売る

２、土地所有権とセットで売却する

あとこちらは承諾は必要ないですが「土地所有者に売却する」です

Q.一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？

A.通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。

不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

Q.それだと分かりやすくていいですね

A.はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

Q.確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・

A.そうですね・・・次に2つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

Q.先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか？

A.はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。

Q.確かにこれだと、売却がしやすそうですね！
ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・

A.そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。最後の「土地所有者に売却する」ですが

これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

Ｑ.たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！

A.ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

Ｑ.まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）

A.借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね

Ｑ.たしかに、そういう見方もできますね!

A.はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物を売却したいなら、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

Ｑ.分かりました！ありがとうございます！

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相続したら不動産屋からDMが届くのはなぜ？

　↓不動産相続について解説していきます↓

Q.今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら、不動産会社からDMが届くようになったのですが、これはどうしてなんですか？教えてください。

A.はい。不動産を相続されたとのことですが、相続された不動産を登記はされましたでしょうか？

Q.もちろん、登記の手続きはしました。

A.そうですよね。そうすると、法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにする為ですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば、本人以外でも分かることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

Q.そうなんですね。それって誰でも見ることが可能なのでしょうか？

A.はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

Q.わかりました。もう一つ伺っても良いでしょうか。

DMには、相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。

家の場所は市内へのアクセスも良いですが、築年数は４０年以上経っていて価値はないと思うのですが、

そんな家でも欲しい人はいますかね？なんだか胡散臭いのですが。

A.確かに、家を見ないで欲しい人がいるなんて胡散臭く見えますね。

ですが、相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

Q.そうですか。あまり良くわからないのですが、そんなもんですかね。

もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくDMが来るようになったので、騙されるのではないかと疑心暗鬼になってました。

A.そうですよね。DMの送付元が地元の会社であれば、尚更、土地市況を熟知しているので、

購入検討のお客様がおられるエリアにしかDMは出さないかと思います。

今後の方針を決める上でも、ご相談されても良いかと思います。

Q.相談した場合、費用が発生するのでしょうか？

A.いえいえ、土地活用の相談であれば、無料で承る会社が多数です。

Q.まだ売るかどうかも決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？

A.全く問題ありません。お気軽にご相談して頂ければと思います

Q.なるほど、安心しました！ありがとうございます。

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　マンションの査定はどのように行うの？

↓マンション査定について解説していきます↓

Q.マンションの査定はどのようにおこなっているのですか？

A.居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内などできる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。

Q.一戸建てのように土地と建物に分けて算出はしないんですね？

A.マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。
また、同じマンション内での事例でも、面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので、価格もかわってきます。

Q.階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか？

A.多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや、すべての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

Q.そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？

A.管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や、自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。
また、長期修繕計画という、将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかりできているかもポイントになります。

Q.修繕というのは外壁の塗り直しをしたりすることですか？

A.それも一つです。マンションも年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積み立てができていないと、思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

Q.急に言われても困ってしまいますね。管理会社が入っていればそういう事をやっていただいてるんですね。

A.基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり、注意が必要です。

Q.だから金額に影響されるんですね。
まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね？

A.そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。

Q.その場合はどうするんですか？

A.基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。
査定においては根拠を示すことが必要となっており、成約事例が必要とはされていないため、そのマンションが新築で販売された金額を基に、そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。

Q.なるほど。売却する側として、納得できる根拠があれば良いですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。

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　　不正形地お査定はどのように行うの？

     ↓旗竿地の査定について解説していきます↓


Q.自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

A.いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。

価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。

Q.そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

A.通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

Q.では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

A.はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

Q.では、どのような査定をしていくのでしょうか。

A.はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します

Q.路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

A.路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

Q.国税庁ですか。知らなかったです。

A.そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

Q.では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

A.はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

Q.奥行価格補正率とは何でしょうか？

A.「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

Q.奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

A.１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

Q.これで、やっと査定金額が出るのですか？

A.いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

Q.まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

A.はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

Q.不整形地の計算はどうですか？

A.不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

Q.わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

A.そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

Q.その金額で売れますか？

A.そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。

はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、

より正確な査定金額が出るかと思います。

Q.わかりました。ありがとうございました。

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　  転勤時、売却、賃貸どちらがお得？

　↓売却賃貸について解説していきます↓

Q.転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどっちの方が良いのですか？

A.たしかに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことは多いですね。
賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリットデメリットがあり、その方のご事情と、その不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが３つあります。

Q.ポイントを教えてください。

A.はい。まず1つめは大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にはできないということです。

Q.え！？そうなのですか！？

A.はい。そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を

促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が

住むことは、契約違反となってしまうのです。誰かに貸したいということであれば、

アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

但し、住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、

必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

Q.わかりました。

A.ローンに関してクリアしたうえで、ポイントの2つめとしては、長期的な収支でどちらが

得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまった

お金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますので、ローンの支払いと

相殺することもできます。ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになって

しまう可能性もあります。

Q.二重払いは厳しいですよね・・・

A.そこが一番のリスクかと思います。ですので個人的な経験上では売却をされる方が多かったです。

そうなんですね。転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく家を買うこともできますね。
そうですね。実際そういう方もけっこういらっしゃいます。
最後に、3つ目のポイントは手持ちの資金です。
先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。
もし転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントにしながら、不動産会社にご相談いただければと思います。

Q.わかりました。ありがとうございました。

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 不動産売却って何から手を付ければいいの？

      ↓初めての売却について解説していきます↓

Q.自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、何をどうしたらよいか分からなくて。

どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか。

A.不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。

そのために、我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

Q.そういって頂けると心強いです！

A.まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

Q.自分の不動産を確認するとはどんなものですか？

A.はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので、家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。それでは、いくつか伺っても良いですか？

Q.はい！お願いします。

A.今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

Q.そうです。もう。２０年以上前に買いました。

A.そうなんですね。その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

Q.はい。そうです。銀行から融資してもらいました。

A.まだ、返済は終わってないでしょうか？

Q.そうですね。あと、１０年近く返済は続くはずです。

A.残りの返済額はお分かりですか？

Q.だいたい、１０００万円くらい残っていたと思いますが。

A.分かりました。

Q.住宅ローンで残債務を調べておいた方がよいでしょうか？

A.住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。

Q.わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます！

A.次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか？

Q.えっと、だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

A.分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類を確認して頂けますか？　境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

Q.分かりました！書類を探してみます。

A.最後に、お引越しの時期は決まってますか？

Q.まだ決めてないですが、売却が決まったら、すぐに引越しをしなければなりませんよね。

A.そうですね。売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

Q.分かりました。何となく、売却をするための項目もわかってきました。

この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

A.はい。今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

Q.分かりましたが、上手く話せるか自信がありません（笑）

A.大丈夫です！不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。もし、電話で上手く話せるか分からない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談を出来るサイトもありますので、こちらをご活用されると良いと思います。

Q.分かりました！検討してみます！　ありがとうございました。

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住宅ローン支払い中人に貸しても大丈夫？

↓転勤辞令について解説していきます↓

Ｑ.

マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。

住宅ローンもまだまだ残っているので転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、

賃貸するにはどうしたらいいですか？

A.

持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

Q.

どのような点を注意すればよいですか？

A.

まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。

他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？

Q.

え！？そうなんですか！？

A.

はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

Q.

契約違反ですか・・・それはだめですね。

A.

誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

ただアパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

Q.

うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

A.

うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

Q.

銀行に相談ですか…黙って貸してもばれないんじゃ…

A.

確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

Q.

え、契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか？

A.

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。

Q.

一括で返済ですか！？そんなことになったら・・・とても考えられないです

A.

そうですよね、なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている

銀行に相談しましょう

Q.

他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？

A.

転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。

Q.

え、そうなんですか？

A.

はい、住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の

居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。

Q.
はい・・・つまり？

A.

つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

Q.

住宅ローンの要件と似ていますね！

A.

そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。

Q.

なるほど・・・（ガックシ）

A.

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。

Q.

そうなんですね！それは良かった！！

A.

そうですね！また賃貸ではなく売却という方法もあります。

Q.

え、買ったばかりなのに？

A.

はい、転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが

売却という方法もあります。

Q.

確かに・・・

A.

もちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが賃貸だけではなく

「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。賃貸、売却併せてお近くの不動産会社に

ご相談ください。

Q.

わかりました！ありがとうございます！

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　売却に苦戦している時の対応策を教えて？

 ↓売却苦戦物件について解説していきます↓

Ｑ.不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？

A.物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、

需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。

物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

Q.それはなんですか？

A.１．販売価格が不適切である

２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある

３．不動産会社選びに失敗している

この3つです

Q.それぞれ詳しく教えてもらえますか？

A.はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。

Q.確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた

査定書の金額で依頼したんですが・・・

A.不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

Q.そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという事ですね・・・

A.そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

Q.わかりました！では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。

A.はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

Q.確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・

A.そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

Q.わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい

A.はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

Q.そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。

A.そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。

Q.その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。

A.そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては

・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する

・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す

・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す

・不動産会社そのものを変更する

以上のポイントを意識していただければと思います。

Q.わかりました。ありがとうございます。

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老朽化物件の売却注意すべき点はなに？

↓老朽化物件について解説していきます↓


Ｑ.自宅が古くなってきたので建て替えを考えています

A.新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう

A.はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり

・土地を探す手間が省ける

・慣れた土地に住める

・今までの家の不満を解消できる

・建て替えローンが利用できる

これらがメリットになります

Q.それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。

A.はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

Q.土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね

A.そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

Q.そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

A.そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

Q.今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね

A.はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

Q.大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

A.はい、デメリットは大きく4つあります。

・建替え中は仮住まいが必要

・建て替えができない場合もある

・解体工事が必要

・滅失登記が必要

これらがデメリットになります

Q.それぞれ教えて下さい

A.はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

Q.住みながらの建て替えは出来ないですもんね。そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね

A.そうですね、また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります

Q.確かに！それは盲点でした・・・

A.気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

Q.わかりました！そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、現在家が建っているのに

そんなことがあるのですか？

A.はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。

それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

Q.そんなケースがあるんですね・・・ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。

A.はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」「敷地が道路に２ｍ以上接していない」場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います

Q.わかりました。それでは解体費用が掛かるのは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか。

A.はい、解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

Q.家の状態によって解体費用が違うんですね・・・わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう？

A.滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。

建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の過料と言う罰金を払う場合等があります。

Q.罰金ですか！？それは大変ですね

A.そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

Q.わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。

A.はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合はまずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

Q.わかりました、ありがとうございます。

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