査定額と売出価格はどう違うの？

 　     ↓売出価格について解説していきます↓


Ｑ.自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？

A.いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

Ｑ.「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

A.「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。

次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

Ｑ.なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね

A.いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、

結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて

「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

Ｑ.売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか？

A.例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する

「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。

なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。

そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を

設定することがおすすめです。

Ｑ.反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？

A.たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは

売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。

Ｑ.どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですね

A.はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、

売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは

避けなければなりません。

そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　契約と決済ってどう違うの？

　   ↓契約決済について解説していきます↓

Ｑ.不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？

A.いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。
ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。

Ｑ.契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか？

A.例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。


Ｑ.確かにそうですね。

A.ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの
特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

Ｑ.では、決済とはどんなことを行うんですか？

A.はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。
通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。
売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、
問題が無ければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や
登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く
各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。

Ｑ.いろいろありますね。

A.それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した
引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。

Ｑ.それでやっと終了ですか？

A.売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、
一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。
売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、
抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。

Ｑ.決済って、そんなに多くの事をするんですか！大変ですね。

A.抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの
必要書類もあります。
諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

Ｑ.なるほど、よくわかりました。

――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　古い家を高く売る方法ってあるの？

　　　　　↓高値売却について解説していきます↓


Ｑ.古い家は売れるのでしょうか

A.はい、もちろん大丈夫です！

築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方も

おられますので、問題ありません。

Q.そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

A.はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、

土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。

その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、

空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

Q.分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

A.はい、あります。

更地にして売却する場合、３つ注意ください。

①家などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせです。

の３つです。

Q.詳しく教えてもらえますか？

A.はい。

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、

居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、

課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、

注意が必要です。

Q.更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

A.はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

Q.詳しく教えて頂けますか？

A.はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

Q.わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

A.はい。その方がよいですね。

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　不動産売却はどの様に進めていくの？

　        ↓売却流れについて解説していきます↓


Ｑ.自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。

A.ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社に

ご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合った

サービスのご提案をさせていただきます。

Ｑ.なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？

A.はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになる

ことも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

Q査定額はどれくらいでわかるのですか？

A.早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。売り出し金額はこちらから提案させて

いただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様となります。

Q売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？

A.金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

Ｑ.売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

A.ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。

Ｑ.どのような販売活動をされるのですか？

A.不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が

見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。また、オープンハウスを開催

し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。

ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

Ｑ.けっこう多くの方が見に来られるのですか？

A.一概には何とも言えないです。

競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

Ｑ.購入希望者が現れたらどうするのですか？

A.その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

Ｑ.契約が済めばひと段落ですかね。

A.いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、

買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまう

こともあります。また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

Ｑ.それはまだまだ安心できないですね。

A.最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　 契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

      ↓契約不適合責任について解説していきます↓


Ｑ.瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

A.はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

Ｑ.瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

A.瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

Ｑ.その5つ請求ってどのような請求なのですか？

A.まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。

Ｑ.買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

A.そうですね！次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

Ｑ.買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

A.そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

Ｑ.買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね

A.はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね

Ｑ.売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！

A.はい、そうですね。わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　   相続時の3000万円の特別控除の要求は？

      ↓相続時特別控除について解説していきます↓

Ｑ.相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？

A.はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

Ｑ.それは昔からあった制度なんですか。

A.2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

Ｑ.最近の話なんですね。なぜできたんですか。

A.少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である
「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

Ｑ.空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。

A.特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に
供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。

Ｑ.昭和56年より以前の建物なんですね。

A.はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象に
なります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と
言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

Ｑ.区分所有建物というと。

A.建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、
マンションなどが分かりやすいと思います。

Ｑ.一人で居住していたものでないとダメなんですね。

A.はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。

Ｑ.逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。

A.老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、
相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。

Ｑ.賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。

A.事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。
また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

Ｑ.その要件を満たせば適用ですか。

A.いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、
建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

Ｑ.たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。

A.いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。
そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

Ｑ.期間が限られているんですね。

A.はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人
以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

Ｑ.これはかなり難易度が高そうですね。

A.相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　住宅ローンの支払いに困った時は？

　       ↓返済困難について解説していきます↓

Ｑ.住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

A.はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、

50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

Ｑ.では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

A.そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、

家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Ｑ.その他にありますか。

A.はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Ｑ.分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

A.はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

Ｑ.「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

A.ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

Ｑ.なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

A.はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、

最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

Ｑ.競売ですか？　それは大変ですね。

A.はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

Ｑ.その他に何かありますか。

A.他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

Ｑ.わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、

「相談」をしていこうと思います。

A.はい、その方が良いと思います！

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　生産緑地問題って何ですか？

　  ↓生産緑地について解説していきます↓


Ｑ.生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

A.生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、

生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除され

ます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその

減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

Ｑ.いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

A.生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

Ｑ.そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

A.生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万

ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という

話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が

過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

Ｑ.そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

A.その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長する

ことができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の

直売所などの建築もできるようになりました。

Ｑ.色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか

A.そうですね。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただく

ことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　空家所有者に対する責任が厳しくなった？

　　　　↓空家問題について解説していきます↓

Q.現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…

A.近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

Q.「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

A.空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

Q.特定空家に指定されたらどうなるんですか？

A.例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

Q.それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

A.所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

Ｑ.結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

A.一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

      居住用財産の特別免除とはなんですか？

                 ↓特別免除について解説していきます↓

Q.マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？

A.はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが
居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります

Q.3000万円ですか。それは大きいですね。

A.ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Q.では、その要件を教えてください。

A.はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

Q.では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。

A.賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Q.建物が古くなって、解体した場合はどうですか。

A.取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

Q.その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

A.所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。
但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

Q.例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

A.『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

Q.共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。

A.共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

Q.計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？

A.いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

Q.かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

A.但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Q.他に注意点はありますか。

A.この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

Q.わかりました、有難うございます。


――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

不動産売却や不動産買取、任意売却、リースバックは
JR岡崎駅（東海道本線）周辺の
土地・戸建て・マンションに強い
センチュリー21なみと不動産へ！

駅近徒歩１分で駐車場２台完備！
予約不要！仕事帰りにふらっとお立ち寄りください。

いつでもご来店お待ちしております。

↓↓〶 444-0813岡崎市羽根町東荒子59-1↓↓

▼まずは電話してみようというお客様

☎ ０１２０－７８０－００８（通話料無料）

査定フォーム か お問い合わせフォーム からでも構いません。

お気軽にお問い合わせください。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://namito.co.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
　　　　　　 https://www.namito.jp/

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓