危険負担ってどのようなもの？

    ↓危険負担について解説していきます↓

Q.最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？

A.はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも
考えられます。

Q.天災地変で滅失というと？

A.落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。
売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。

Q.そういった場合、どのようになるのでしょうか。

A.2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので
買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。

Q.えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？

A.はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。
ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。

Q.どういった取り決めですか？

A.全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。
相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。

Q.それほどでない場合はどうだったんですか？

A.引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。

Q.では、改正された民法ではどうなんでしょうか？

A.引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。

Q.払わなくても良いんですね。

A.改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。

Q.なるほど。

A.あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。

Q.わかりました、有難うございます。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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設備表ってどのような役割を果たすのでしょうか？

　 ↓設備表について解説していきます↓

Q.自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。

これは何でしょうか。

A.はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。そのための重要な資料です。

Q.そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか

A.高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。　設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

Q.では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

A.はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。

設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、故障・不具合があった場合には、

買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

Q.わかりました。補修の「範囲」はありますか。

A.あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

売主への請求することができる部分は、主要設備です。

Q.そうなんですね。請求できる期間はありますか？

A.はい。あります。引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

Q.７日以内ですか。では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。

A.いえ、全てではありません。主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。

Q.わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

A.はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

Q.そうなんですね。それは何故なんですか？

A.はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

Q.確かにそうですね。その他、設備表について注意することはありますか？

A.そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

Q.なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。

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　　 買取保証とはどういうものすか？

        　↓買取保証について解説していきます↓

Q.住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです

何か良い方法はないでしょうか？

A.買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

Q.仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

A.言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

Q.売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

A.売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

Q.確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

A.確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

Q.なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。

A.そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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     不動産売却に強い不動産会社とは？

　　　↓売却依頼について解説していきます↓


Q.不動産売却を考えているが何を基準に不動産会社を選べばいいですか？
高い査定価格を出した不動産会社ですか？

A.いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。

不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。

そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも

少なくはありません。

Q.そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？

A.どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。

Q.確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！

ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・

A.確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。ただポイントを押さえて

確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。

Q.そのポイントはなんですか？

A.まずエリアでの勤続年数を確認することです。どんなに売れている不動産担当者だとしても、

今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。

というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。

Q.それなら私でも判断できそうです！他にありますか？

A.専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。

Q.専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね

A.そうですね「宅地建物取引士」は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。また買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。

Q.資格の確認は私でもできますね。そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。

A.いえ、査定価格も大事です。ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。

Q.根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね

A.その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。

ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。

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　　　未登記建物でも売却できるの？

　↓未登記建物について解説していきます↓


Q.未登記建物は売買できますか？

A.はい、売買できます。
但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、
売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。

Q.買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。

A.はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、
所有権を第三者に主張する事が出来ません。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、
所有権移転登記も行います。

Q.ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。

A.仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、
登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません

Q.それはとんでもないリスクですね。

A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、
融資を受ける事が出来ません。

Q.融資が受けられないのは、どうしてですか？

A.それは抵当権が設定できないからです。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
万一、返済不能などになった場合、
抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、
権利設定は出来ません。

Q.売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか。

A.誰が所有者なのかわかるようにする登記を
「保存登記」と言いますが、
「保存登記」をするためにはまず、
建物の「表題登記」が必要となります。

Q.「表題登記」ですか。

A.はい、表題登記とは不動産を特定するため、
「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。
建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。
ちなみに、不動産登記法では、
 表題登記のない建物の所有権を取得した者は、
取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ
十万円以下の過料となっております。

Q.そんな法律があるんですね。表題登記の次は？

A.次は、建物の「所有権保存登記」を行います。
保存登記を行うことで、
その建物の所有者を明示する事が出来ます。
いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、
売主様の名義にすることが一般的です。

Q.つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。

A.はい、そういう事です。
費用負担をどうするか、
表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは
事前に取り決めが必要です。

Q.誰に依頼するのでしょうか。

A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。

Q.同じ登記でも、分野が違うんですね。

A.建物の全体が未登記の場合もありますが、
一部が未登記になっている場合もあります。

Q.どんな場合ですか。

A.別棟を建築したり、増築した場合などです。

Q.なるほど。

A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って
引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、
あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、
買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。　

Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか。

A.まずは、売却に力を入れている不動産業者に
相談されるのが良いと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、
物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、
アドバイスがもらえるかもしれません。

Q.分かりました。有難うございます。


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　　融資承認取得期日ってなんですか？

 　↓融資承認について解説していきます↓

Q.売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

A.そうですね。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。

ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

Q.事前審査ですか？これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。

A.そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、これからされる住宅

ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

Q.具体的には何を注意しておけば良いですか？

A.契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約

に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。

Q.ありますね。

A.その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに、記載されている銀行で、記載され

ている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合

は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。

Q.期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

A.期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

Q.解除になってしまうとどうなるのですか？

A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。

白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。

違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

Q.そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。

A.そうです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。

そういうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。

Q.先ほどおっしゃっていたものですね。

A.事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。

仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

Q.なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

A.そうですね。

その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと

思いますが、念のためにご注意いただければと思います。

Q.わかりました。ありがとうございます。

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　　　抵当権抹消ってなんですか？

↓抵当権抹消について解説していきます↓

Q.所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残っているんです。

このような不動産って売れるのでしょうか。

A.はい。問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。

Q.そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

A.その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金での返済または、手持ちの資金からの返済、どちらでも構いません。

Q.基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが。

A.はい、銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。万が一、借入された方が、ローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して、債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収が出来る。そのような権利のことを抵当権といいます。

Q.確かに、融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

A.そうですね。多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので。

Q.では、この抵当権を外さないといけないですよね。

A.はい、そうです。誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。

ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。また、新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

Q.抵当権はどうすれば外せるのでしょうか。

A.はい、ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。借入されている方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。実務的には、抵当権の抹消手続きは、

司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。

Q.わかりました。素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか。

A.はい。全部で６つあります。

⑴登記済証または登記識別情報　

⑵登記原因証明情報（抵当権解除証書）

⑶委任状（代理権限証明情報）

⑷金融機関の資格証明書　

⑸抵当権抹消登記申請書

⑹登記事項証明書

書類は、銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。

Q.ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。

A.印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円～20,000円が相場です。

Q.抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？

A.できますね。ただ、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、

安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限り、プロの司法書士に依頼することを

お薦めします。

Q.なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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　IT重説って普通の重説と何がちがうの？

　　     IT重説について解説していきます↓


Q.最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？

A.はい、それはIT重説と言われるものですね。

Q.IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

A.はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。

それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

Q.そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

A.そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。

Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

A.先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。

オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

Q.ネット環境ですか？　最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

A.はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。

必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。

ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。

また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。

Q.確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

A.そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

Q.なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？

A.事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

Q.なるほど！それなら安心ですね！

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