一括査定サイト注意すべき点は？

　     ↓一括査定について解説していきます↓

Q.自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

A.はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

Q.そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか。

A.そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし。

Q.まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

A.確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか。

Q.良く知るとは、どんなことでしょうか？

A.はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？不動産も全く同じで、

売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。

Q.そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

A.その方が、良いですね。

Q.その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

A.はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

Q.査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし。

A.そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは、分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

Q.満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

A.不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

Q.それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

A.それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。

Q.わかりました。ありがとうございます。

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　　一般媒介契約のメリット・デメリット

　     ↓一般媒介について解説していきます↓


Q.不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

A.はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

Q.そうなんですね。詳しく教えてください。

A.一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、

自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

Q.そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

A.そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

Q.わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

A.１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

Q.わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。

A.はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

Q.一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

A.多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

Q.それは何故ですか？

A.一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、

仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

Q.なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

A.そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

Q.他に理由もあるのですか？

A.はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、

不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

Q.販売戦略ですか？

A.はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、

コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

Q.専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

A.どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

Q.なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

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　　営業活動報告書で何がわかるの？

　　↓営業活動報告書について解説していきます↓

A.媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、お問い合わせや
ご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。

Q.私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。
どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。

A.宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、専属専任媒介ですと1週間に1回
以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、一般媒介では報告の定めはありません。

Q.そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。

A.そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、
ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。

Q.私もとても気になりますね。

A.そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。

Q.営業活動報告はどうやってしていただくのですか？

A.メールまたは書面で報告させていただきます。
媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。

Q.内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？

A.先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。どのような販売活動をおこなったか、何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような感想があったのか、です。
販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。
一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

Q.販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。

A.そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。
ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

Q.わかりました。ありがとうございます。


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　家族信託にはどんなメリットがあるの？

　   ↓家族信託について解説していきます↓

Q.最近よく聞く家族信託ってなんですか？

A.簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の

管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。

Q.不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？

A.よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。

Q.それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？

A.いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。

Q.家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

A.はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Q.家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

A.はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Q.他には家族信託を使うと良いケースはありますか？

A.不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の

第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。

Q.確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・

A.はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

Q.不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね

A.はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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　　検査済証がないと売却できないの？

　    ↓検査済証について解説していきます↓


Q.検査済証の無い建物は売却できないんですか？

A.そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

Q.良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？

A.一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。

Q.検査を受けていない建物ってあるんですか？

A.はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％~１桁台とも言われています。

Q.そんなに低いんですか。

A.はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

Q.検査を受けていないのは、どうしてですか？

A.建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

Q.もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。

A.残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

Q.え！再発行は無いんですか。

A.ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

Q.検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。

A.そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

Q.検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。

A.住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Q.住宅ローンが使えないんですか？

A.これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

Q.なるほど。増改築も出来ないんですか？

A.建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

Q.検査済証があれば、それらは問題無いんですか。

A.検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

Q.検査済証の有り無しだけでは無いんですね。

A.そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

Q.分かりました。有難うございます。


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岡崎市内の売地の成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：岡崎市欠町
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額田郡幸田町の中古戸建の成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：額田郡幸田町
◆建物面積：101.84㎡（30.80坪）
◆間取り：4LDK
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築浅物件、区画整理地内で閑静な住宅街でした♪
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　 既存不適格建物って売却が難しいの？

 ↓既存不適格について解説していきます↓


Q.私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

A.建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です

Q.なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

A.いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

Q.え！？なぜですか！？

A.はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、

担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

Q.確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・

他にも売却が難しい理由ってありますか？

A.はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存

の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、

制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

Q.確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

A.いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

Q.その気を付けるポイントとは何でしょうか？

A.まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります

次に買いたたかれる可能性がある点です

既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を

見つけることが大切です。

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　　区画整理地って売却が難しいの？

↓区画整理地について解説していきます↓

Q.区画整理事業、とはどういったものでしょうか？

A.街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。
そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。

Q.街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。

A.計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。

Q.では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。

A.いえ、結論から言うと売却することは可能です。
ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか
検討することが重要になってきます。

Q.その「時点」について具体的に教えて頂けますか？

A.まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。

Q.小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね。

A.土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、区画が整理されたことで地価が上がった、というように考えられます。

Q.なるほど。価値は変わらないんですね。

A.ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた 場合に、土地の権利者間に不均衡が生じること
があります。このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を 是正することとなって
おり、これを清算金と呼びます。
また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、許可が得られるのは、木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。　。また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。

Q.では、次の時点はどうですか。

A.次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。
自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

Q.この時点はほぼ完了したのと同じですね。

A.ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。また、この時点では清算金は確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意は必要です。

Q.じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。

A.はい、そうなります。

Q.これ以降は何も気にする必要はないですよね。

A.いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。

Q.気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！

A.はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。

Q.有難うございました。

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