区画整理地って売却が難しいの？

↓区画整理地について解説していきます↓

Q.区画整理事業、とはどういったものでしょうか？

A.街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。
そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
区画整理とは、行政や区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。

Q.街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか。

A.計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。

Q.では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。

A.いえ、結論から言うと売却することは可能です。
ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが良いか
検討することが重要になってきます。

Q.その「時点」について具体的に教えて頂けますか？

A.まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また、場所が変わる事もあります。

Q.小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね。

A.土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、区画が整理されたことで地価が上がった、というように考えられます。

Q.なるほど。価値は変わらないんですね。

A.ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた 場合に、土地の権利者間に不均衡が生じること
があります。このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を 是正することとなって
おり、これを清算金と呼びます。
また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、許可が得られるのは、木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。　。また、場所が変わる事もあります。
購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。

Q.では、次の時点はどうですか。

A.次は「仮換地」という時点になります。区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。
自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

Q.この時点はほぼ完了したのと同じですね。

A.ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。また、この時点では清算金は確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意は必要です。

Q.じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点、ですね。

A.はい、そうなります。

Q.これ以降は何も気にする必要はないですよね。

A.いえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。

Q.気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね！

A.はい、どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。
まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。売却に力を入れている会社が良いと思います。

Q.有難うございました。

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